Bostäder

Haninge Bostäder måste bygga fler hyresrätter

Vänsterpartiet har många gånger påtalat behovet av hyresrätter i Haninge. Det är viktigt att det finns ordentligt med hyresrätter till rimliga hyror så att alla ska kunna få en bostad. Sådana bostäder är väldigt viktiga ur ett socialt perspektiv, inte minst för att motverka framväxten av segregerade kommundelar där bara välbeställda har möjlighet att bo.

Det är extra viktigt att det allmännyttiga bostadsbolaget Haninge Bostäder har ett stort bestånd av hyresrättslägenheter. Dels för att det är det säkraste sättet att säkerställa att det finns tillräckligt med hyresrätter i kommunen men också för att se till att det finns en bra spridning i kommunen, det vill säga att det ska finnas hyresrätter i princip alla kommundelar. Och det ska ligga i kommunens intresse att kunna erbjuda så billigt och bra boende som möjligt, inte att vinstmaximera. Att kommunen har tillgång till bostäder är också viktigt för att kunna tillhandahålla boende för de som inte har en chans att slå sig in på bostadsmarknaden, som personer som har kontakt med socialtjänsten eller nyanlända.

Vi i Vänsterpartiet la i april en interpellation (skriftlig fråga) om hur det ser ut med byggandet av hyresrätter. Den fick vi ett skriftligt svar på från Göran Svensson (S), ordförande för stadsbyggnadsnämnden. Och vi diskuterade också frågan vid kommunfullmäktige 2017-11-06 som man kan se i klippet nedan

Stadsbyggnadsnämndens ordförande Göran Svensson (S) tar upp i interpellationsdebatten några saker vi kan göra för att få till en bättre mix av upplåtelseformer:

  • Kommunen gör affärer med de vi vet bygger hyresrätter, t.ex. Haninge Bostäder
  • Sätta markvillkor, som vi gjorde vid Örnens väg i Handen där vi satte villkor på att en viss del av de bygga lägenheterna skulle vara hyresrätter

Marietta de-Pourbaix Lundin (M) gick upp i egenskap av styrelseledamot i Haninge Bostäder. Hon tog faktiskt upp ett viktigt hinder för att bygga billigt:

Det är inte så lätt att bygga billigt idag hur man än vänder och vrider på det och och göra det för att de ska gå ihop enligt de ägardirektiv vi har, vilken avkastning vi ska ha, vilken soliditet vi ska ha, så kan ju inte Haninge Bostäder bete sig hur som helst

Marietta de-Purbaix Lundin (M) efterfrågade också vilket trollspö Vänsterpartiet har för att bygga billiga bostäder och ifrågasatte vår ambition eftersom hon tyckte att hon i egenskap av styrelseledamot för Haninge Bostäder redan gjorde vad hon kunde:

Det går inte att bygga billigare än vad vi gör

Några saker vi i Vänsterpartiet lyfte för att få billigare hyresrätter:

  • Ha en politisk vilja för att faktiskt vilja bygga fler och billiga hyresrätter. Och att faktiskt ha ett kommunalt bostadsbolag, något som flertalet moderata kommuner inte har
  • Bygga i olika standarder. Alla lägenheter behöver inte ha kaklade badrum
  • Bygga i olika storlekar
  • Söka investeringsstöd från staten
  • Använda sig av de låga lånen från Kommuninvest
  • Använda Sabos kombohus

Hur ligger Haninge till jämfört med andra kommuner?

Trots att det byggs mycket i Haninge så ligger vi i bottnen i länet när det gäller antalet allmännyttiga hyresrätter per person.

I Haninge var det (år 2016) 25 lägenheter per 1000 invånare. Snittet i länet var 77 lägenheter per 1000 invånare.

Antal allmännyttiga bostäder per 1000 invånare. Haninge ligger i bottenligan

Som man kan se på bilden ligger Haninge i botten. I princip alla under Haninge är kommuner som inte har ett kommunalt bostadsbolag. Våra grannkommuner ligger mycket bättre till. Huddinge ligger t.ex. snäppet över snittet i länet, Tyresö ligger strax under snittet och Botkyrka ligger i toppen av listan.

Även om man räknar in privata värdar och deras hyresrättslägenheter så har vi en brist på hyresrätter i Haninge och det är flera kommundelar som har noll procent (eller nära noll procent) hyresrätter i kommundelen. Det är en väldigt stor skillnad på hur stor tillgången på hyresrätter ser ut. I vissa kommundelar är det en god tillgång och i andra kommundelar är den väldigt dålig. I Vega som nu byggs ut ordentligt så är ambitionen från kommunledningen att runt hälften av de 3400 bostäderna ska bli hyresrätter. Tyvärr verkar inte ambitionen vara så hög att Haninge Bostäder ska utöka sitt bestånd i Vega speciellt mycket. Och bolagen försöker först och främst att sälja som bostadsrätter och i andra hand förmedla som hyresrätter.

I t.ex. Vendelsö, Vendelsömalm, Gudö och Norrby så fanns det noll eller nära noll procent hyresrätter år 2016 enligt kommunledningen.

Vänsterpartiet vill bygga fler hyresrätter – högern vill sälja ut dem

Vänsterpartiet vill att det ska byggas fler hyresrätter med en hyra som folk har råd med. Vi tycker det är bäst att vårt kommunala bostadsbolag står för merparten av de hyresrätterna för då kan vi se till att hyrorna går till det de ska: möjliggöra bra boende för alla som behöver det istället för vinstmaximerande företag som bygger dyrt och gör onödiga renoveringar med hyreshöjningar som omöjliggör för vanligt folk att ha råd med hyran.

Vi tycker det är viktigt att det finns en god tillgång av hyresrätter i hela kommunen, även i de områdena där de mer välbärgade bor. Segregationen som uppstår när bara rika människor kan bo i en kommundel är skadlig för samhället. Det är viktigt att folk från olika delar av samhället möts och att deras barn möts.

Högern pratar bara om blandade upplåtelseformer när det handlar om att sälja ut allmännyttans hyreslägenheter eller att bygga nya bostadsrätter. Då kan de prata engagerat om att motverka segregation. Men de pratar aldrig om segregationen som uppstår i de rika områdena. Det tycker vi är hyckleri.

Om man ser till hur högern har agerat så är det tydligt att de inte vill ha hyresrätter och absolut inte i de rikare områdena. De få hyresrätterna som fanns i Vendelsö såldes ut till stor del under högerns styre vilket vi var väldigt kritiska till.

Högern låtsas att alla har råd med att köpa sin bostad

När vi i Vänsterpartiet gång på gång har tagit upp problemet med bristen av hyresrätter och att det är oansvarigt att sälja ut hyresrätter så säger högern ”när man ombildar hyresrätter så finns de ju kvar”.

Max Gustafson

Det som hänt över hela riket, och speciellt i Stockholm, är att högern har sålt ut allmännyttans hyresrätter till underpris. Det är inte jättekonstigt om människor som har en hygglig inkomst och har råd med ett bolån väljer att tacka ja till erbjudandet att köpa sin lägenhet till ett underpris. Och det är klart, för just de personerna så blev det en bra affär. De gjorde en så kallad ”bostadskarriär”. Men det är ju att lotta ut de allmännas rikedomar till några lyckliga få. Och när de personer flyttar från sina lägenheter (numera bostadsrätter) så är det svårare för nästa person att ta över lägenheter. Det är bara de som har råd att ta ett lån och köpa sin bostad som har en chans att bo där.

I Jordbro har högern velat ombilda Haninge Bostäders hyresrätter men hyresgästerna ville inte det. De kanske inte hade råd att ens köpa till underpris eller så tyckte dem att det var bättre att bo som hyresgäst hos Haninge Bostäder.

Att Moderaterna inte förstår, eller låtsas inte förstå, att olika människor har olika möjligheter är pinsamt. Alla har inte råd att köpa sin bostad eller har föräldrar som kan vara borgenärer för dem. Just därför är det viktigt att det finns hyresrätter med rimliga hyror. Men det är nog mer sannolikt att Moderaterna inte vill att vi ska ha kommunala bostadsbolag eftersom de kommuner i Stockholms län som inte har kommunala bostadsbolag är just högerkommuner. De tycker väl att det förstör marknaden.

Vi måste ha rimliga inkomstkrav som vanligt folk kan betala

Även om en hyresvärd har en rimlig hyra så kan det vara så att man inte blir kvalificerad för ett kontrakt om hyresvärden har för högt inkomstkrav. Tidigare hade Haninge Bostäder väldigt höga inkomstkrav som betydde att man var tvungen att tjäna ungefär tre gånger hyran.

Nu har inkomstkravet äntligen sänkts vilket innebär att fler personer blir kvaliciferade för ett kontrakt. Detta hände för att Vänsterpartiet tog initiativ till det:

– Bostad är en social rättighet och att sänka inkomstkravet är ett sätt att göra bostadsmarknaden tillgänglig för fler människor. Det var också anledningen till att vi tog det här initiativet och vi är glada att det nu blir verklighet. Vi hoppas att privata hyresvärdar i Haninge och andra kommuner väljer att ta efter, säger Nafi Cilgin (V) gruppledare för Vänsterpartiet.

De nya kraven innebär att när hyran är betald ska den sökande ha minst ett bestämt nettobelopp kvar per månad. För 2017 är beloppen:

  • 4 734 kronor för en ensamstående vuxen
  • 7 820 kronor för sammanlevande makar eller sambor

Med andra ord är det många fler som blir kvalificerade för hyreskontrakt.

Förhoppningen är att de privata hyresvärdarna följer efter men det ser inte ut som att de gör det vilket återigen visar vikten av att det kommunala bostadsbolaget har många lägenheter som vanligt folk kan ha råd till.

Ägardirektiven – ett av de stora problemen

Något som vi i Vänsterpartiet gång på gång har påtalat i samtal med andra partier är att vi måste ändra ägardirektiven för Haninge Bostäder. Så som ägardirektiven ser ut nu så hindrar de en utveckling för vårt kommunala bostadsbolag och gör att vi inte kan bygga i den takt som vi behöver för att kunna erbjuda hyresrätter till rimliga hyror i kommunens olika delar.

Vissa saker i ägardirektiven låter onekligen bra:

Tillgången till bra och ändamålsenliga bostäder i olika upplåtelseformer är viktig för Haninge kommun. Människor söker sig till platser med god miljö, service, trygghet, bra bostäder och utvecklad infrastruktur. I sådana miljöer skapas långsiktig hållbar tillväxt. Haninge kommun ska ha en balanserad tillväxt som gynnar alla Haningebor och som stärker kommunens fortsatta utveckling. Haninge Bostäder ska genom innovativ och föredömlig förvaltning, investeringsaktivitet, hyressättning m.m. verka på en bostadsmarknad på ett sätt som gynnar en sådan utveckling. Ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet är viktiga delar för verksamheten.

 

[…]

 

Bolaget ska bidra till att det i Haninge kommun som helhet och i kommundelarna finns bostäder med olika upplåtelseformer.

Det låter ju rätt så bra med blandade upplåtelseformer, gynna en ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Speciellt det här med att det ska finnas bostäder med olika upplåtelseformer i kommundelarna och kommunen som helhet tycker vi låter bra.

Men Haninge kommun och Haninge Bostäder lyckas ju inte med att leva upp till det här! Det är otroligt stor brist på hyresrätter i flera kommundelar som vi redan visat på. Det driver på segregationen i kommunen och hindrar möten mellan människor. Bristen på hyresrätter gör att unga vuxna inte kan flytta ut och få sin första bostad, det måste bo kvar hos föräldrarna eller hanka sig runt på andrahandskontrakt (eller kanske oftare på tredje- eller fjärdehandskontrakt) och leva i stor otrygghet.

Hur kommer sig det här? Varför ligger Haninge i botten när det gäller antalet allmännyttiga hyresrätter i länet? En stor del av svaret kan hittas redan i ägardirektiven:

10. Ekonomiska mål

Bolagets verksamhet ska bedrivas utifrån affärsmässiga och långsiktigt ekonomiskt hållbara principer med iakttagande av de särskilda regler som gäller för allmännyttiga bostadsföretag. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 %. Bolagets verksamhet ska bedrivas så att minst en förräntning uppnås på det egna kapitalet med 5 % före dispositioner och skatt, baserat på en kapitalbas som motsvarar en soliditet om 25 %. Bolaget ska inte åläggas något avkastningskrav till ägaren i annan omfattning än vad som kan krävas för att täcka förekommande kostnader för ägandet av bolaget.

Alltså, en soliditet på 25% och avkastningskrav (vinstkrav) på 5%. (Soliditet är ett mått som används för att visa på hur stor del av ett bolags tillgångar är finansierat med eget kapital).

Hyresgästföreningen har givit stark kritik mot Haninge Bostäder och andra kommunala bostadsbolag för deras höga vinstkrav.

Hur ser det då ut med andra kommunala bostadsbolag? Vad har de för soliditetskrav och vinstkrav?

Nynäshamn

Ägardirektiven till Nynäshamnsbostäder är mycket mer tillåtande för att bolaget ska kunna expandera med fler lägenheter. Avkastningskravet ligger på 1% + statslåneräntan, alltså runt 1,52%. (Medelvärdet på statslåneräntan ligger på 0,52% för 2017 fram till 2017-12-08). Soliditetskravet ligger på 20%.

Mikael Gustafsson, som är stadsbyggnadschef i Nynäshamn, deltog på vårt bostadspolitiska seminarium för att dela med sig om hur Nynäshamn arbetar med bostadsbyggande. Nynäshamn ligger i toppen av listan när det gäller antalet allmännyttiga hyresrätter per person i länet.

Tyresö Bostäder AB

Ägardirektiven slår fast att avkastningskravet är 0,5% över den internränta Tyresö kommun har. Internränta är den ränta kommunen tar av en verksamhet som behöver låna pengar av kommunen till någon investering eller liknande. Tyresö följer SKL:s rekommenderade internränta; 2016 – 2,4% och 2017 – 1,75%.

Soliditeten ska uppgå till minst 15%, beräknat på traditionellt sätt.

Tyvärr sålde man ut bostäder 2016 för 75 miljoner kronor och betalde av skulder så soliditeten gick upp från 24% till 30%, d v s dubbelt så mycket som ägardirektivet kräver. Dessa 75 miljoner hade kunnat användas till nya bostäder.

Vad blir nästa steg?

Det finns väldigt mycket att säga om bostadssituationen i Haninge. Några viktiga saker att ta med sig i den här diskussionen:

  • Det är en brist på hyresrätter i Haninge
  • Haninge ligger i botten i listan när det gäller antal allmännyttiga (kommunala) hyresrätter per 1000 invånare
  • Flera av de mer välbärgade kommundelarna i Haninge är starkt segregerade, det finns noll eller nära noll procent hyresrätter i kommundelarna
  • Det behövs en bostadsstrategi för att Haninges kommundelar ska bli mindre segregerade och att alla kommundelar ska kunna tillhandahålla hyresrätter som vanligt folk har råd att bo i
  • Soliditetskraven och vinstkraven i Haninge Bostäders ägardirektiv är ett stort hinder för att Haninge Bostäder ska kunna expandera i den takt som behövs
  • Det måste finnas tillräckligt många hyresrätter med hyror som vanligt folk har råd med
  • Inkomstkraven på hyresrätterna måste vara rimliga så att vanligt folk kvalificeras för att kunna hyra
  • Bygg nu när det är bostadsbrist och låg ränta
  • Sök de investeringsstöd som finns
  • Våga tänk i nya banor! (Som t.ex. att bygga kollektivhus som vi föreslagit i en motion)
  • Det behövs politisk vilja för att få fler hyresrätter

Hur kan vi då bygga billigt? Moderaterna ville ha tips på hur man kan bygga billigt. Det tillhandahåller vi gärna!

Som ett positivt exempel kan vi nämna att Tyresö Bostäder har lyckats bygga relativt billigt. Flera saker gjorde att de kunde få ner hyran. Ett av skälen var att de ägde en stor del av marken själv, att de använde det färdiga typhuset ”Kombohus Mini” från SABO och att de sökte och fick det statliga investeringsstödet.

Kombohus Mini

Frihamnen i Göteborg är ett annat positivt exempel på hur det går att bygga hyresrätter som vanligt folk har råd med. Göteborg har flera projekt för att bygga billigt, något som Johan Zandin från Vänsterpartiet i Göteborg berättade om på vårt bostadspolitiska seminarium 2015. 2035 beräknar man att området består av c:a 15.000 bostäder – (50% hyresrätt, 50 % bostadsrätt) och c:a 15.000 arbetsplatser. Hyresnivåerna som är uppdelade på tre nivåer kommer i nuläget att ligga på: A. 1.000:-/m2 = 3.000:-/mån för 36 m2 , 5.000:-/mån för 60 m2. B. 1.400:-/m2 = 4.200:-/mån för 36 m2, 7.000:-/mån för 60m2. C. 1.850:-/m2 = 5.550:-/mån för 36 m2, 9.250:-/mån för 60 m2. Läs mer om det här och här.

Frihamnen. Illustration av Maria Kask

Andra exempel runt om i landet är Perstorp Bostäder som bygger hyresrätter i små hus till en billig hyra.

Det gäller också att motverka den skadliga vinstjakten hos vissa byggbolag som köper upp marken, hamstrar den och inväntar värdestregring i spekulationssyfte, något som vår bostadspolitiska talesperson Nooshi Dadgostar tagit upp.

VD:n för SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) tar upp exempel på hur man kan bygga billigt. Dels kan man göra som Växjö och ställa krav på att det byggs till rätt pris. Ett annat exempel är att sporra byggföretag att bygga billigare. I en upphandling till SABOs kombohus så fick de tävla om att leverera ett punkthus till ett maxpris per kvadratmeter. Han avslutar med orden:

Kombohuset står för ännu en viktig lärdom: Byggföretagen kan bygga effektivare och samtidigt leverera hus av hög kvalitet, med låg energiförbrukning och smarta planlösningar. Den framgången grundar sig i att vi som beställare ställer tuffa krav och dessutom erbjuder långa avtal med stora volymer och på så sätt säkrar ordertillströmningen för byggföretagen.

 

Jag är övertygad om att byggföretagen väsentligt kan minska sina kostnader och därmed pressa sina priser. Därför kommer också de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen att fortsätta ta sitt ansvar och vässa sin beställarkompetens. Tillsammans kan vi skapa de förutsättningar som är nödvändiga för att bygga fler bostäder.

Det som Moderaterna säger, att vi redan bygger så billigt vi kan och att vi inte kan göra på annat sätt, står i stark kontrast till vad VD:n för SABO säger.

Men det är klart, om man som Moderaterna och Sverigedemokraterna bara vill att det ska bo välbärgade människor i Haninge, då är det inte så förvånande att man hellre vill sälja ut de hyreslägenheter som finns och inte bygga fler (om de inte så pass dyra att arbetarklassen inte har råd att bo där). Och då är det rimligt att fortsätta vilja ha höga soliditetskrav och avkastningskrav så att Haninge Bostäder får svårt att expandera. Det finns inte heller något intresse över att hitta sätt att bygga billigare, då avfärdar man hellre konstruktiva förslag och idéer som önsketänkande.

Men om vi verkligen vill att Haninge ska vara en öppen kommun för alla, då måste vi se till att det finns möjlighet till bostad för alla oavsett deras livssituation. I den visionen är hyresrätter, och speciellt allmännyttiga hyresrätter, en central del. Vänsterpartiet kommer fortsätta kämpa för att alla människor ska ha en trygg bostad de har råd till.

Skriv en kommentar